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Modalidade que prevê o uso do objeto do financiamento como garantia está em praticamente todos 7,8 milhões de operações desse tipo no país, segundo a Febraban. Decisão pode baratear crédito

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu ontem que, quando houver atraso no pagamento de um financiamento imobiliário, os bancos e outras instituições financeiras podem retomar, sem decisão judicial, aquele imóvel que está sendo financiado, caso ele tenha sido colocado como garantia.

A decisão foi baseada na lei que criou a alienação fiduciária e pode ajudar a baratear o crédito com a redução dos riscos dos bancos, dizem analistas. A retomada de imóveis em caso de inadimplência deve ser feita de forma ainda mais rápida.

Oito ministros votaram de forma favorável à manutenção da regra atual, e dois foram contra. A discussão envolve uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, sistema no qual o próprio imóvel que está sendo comprado é apresentado como garantia.

Essa lei prevê que em caso de não pagamento a instituição credora pode realizar uma execução extrajudicial e retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa pela Justiça. O STF agora validou a regra para todos os casos, extinguindo o recursos à Justiça.

Garantia prevista no contrato

A decisão do STF diz respeito ao modelo de contrato de alienação fiduciária, independentemente do imóvel — se casa, apartamento, loja ou galpão, por exemplo. Neste modelo, o imóvel financiado funciona como uma garantia para o banco. Se o mutuário não paga, o banco tem o direito de executar a garantia e ficar com o imóvel em um rito simples, que não demanda decisão judicial.

Segundo a Federação Brasileira de Bancos (Febraban), a alienação fiduciária está presente em cerca de 99% dos 7,8 milhões de contratos de financiamento imobiliário que estavam ativos no Brasil em agosto deste ano.

No decorrer do processo, a Febraban também havia apresentado um estudo da LCA Consultoria que apontava uma taxa de 1,7% de inadimplência em contratos fechados por alienação fiduciária. Em nota, a entidade avalia que a decisão gera “incremento no volume de financiamentos de imóveis e fomenta o setor da construção civil”.

No início do julgamento, na quarta-feira, Fux concordou com os argumentos de que o modelo atual contribuiu para a redução dos custos do setor:

— A exigência de judicialização da execução dos contratos de mútuos com alienação fiduciária de imóveis iria de encontro aos avanços e aprimoramentos no arcabouço legal do mercado de crédito imobiliário, os quais tiveram significativa contribuição para o crescimento do setor e redução dos riscos e custos.

Instituições como o Banco Central do Brasil, a Febraban e a Defensoria Pública da União participaram do julgamento como Amicus curiae (amigos da corte) e apresentaram argumentos para ajudar na decisão dos ministros.

Imóvel só é tomado em 5% dos casos

O advogado Gustavo César Mourão, que falou em nome da Febraban, afirmou que a alienação fiduciária provocou uma “revolução” no mercado de crédito imobiliário e ressaltou que somente em 5% dos casos de inadimplência a execução extrajudicial é necessária.

— Nos outros 95% dos processos que são iniciados, há a solução da inadimplência pela purgação da mora e pela definitiva aquisição de imóvel pelo tomador — destacou.

Já o defensor público federal Gustavo Zortéa da Silva considerou que há violação do direito ao contraditório, no caso por parte do devedor. Para o advogado Olivar Vitale, sócio do VBD Advogados, o entendimento privilegiou maior segurança para o financiamento de imóveis:

— O STF prestigiou a segurança jurídica. Fica assim preservado o crédito imobiliário no Brasil, possibilitando ao cidadão acesso à moradia e a tão esperada diminuição do déficit habitacional no país.

Ana Carolina Osório, integrante da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/DF, avalia que o Judiciário pode ser acionado caso algum dos requisitos estabelecidos na lei não sejam cumpridos:

— A lei estabelece uma série de requisitos que precisam ser cumpridos, sob pena de nulidade do procedimento de execução do contrato. Nesse sentido, a lei não padece de inconstitucionalidade, uma vez que o Judiciário poderá ser acionado caso os requisitos legais envolvidos na execução do contrato não sejam atendidos.

Processo mais rápido

Professor de Direito Civil do IBMEC, João Quinelato explica que a lei já trazia o mecanismo de retomada extrajudicial dos imóveis. E avalia que a medida deve ajudar a baratear o financiamento imobiliário:

— A decisão vai impactar o mercado imobiliário inteiro. É uma ferramenta bem vista e deve reduzir os custos, na medida em que os bancos, em caso de inadimplência, não vão precisar recorrer à Justiça. Isso deixa todo o cálculo do financiamento mais barato, porque o processo vai ser mais rápido, as instituições financeiras não vão precisar pagar despesas judiciais, além de não sobrecarregar o judiciário.

Quinelato destaca que ainda é preciso aguardar a decisão final do julgamento para entender, por exemplo, se alguma regra será determinada pelo STF:

— É preciso esperar o acórdão, entender como vai funcionar, como eles vão modular a decisão — diz.

Arthur Groke, do escritório Advocacia Riedel, destaca que a lei em discussão vigora desde 1997. Ele entende que a decisão não afasta a possibilidade de judicialização em caso de abusos:

— O que o STF julgou não é que isso não pode ser discutido judicialmente, mas que não há nenhum problema nesse processo ser feito extrajudicialmente, via cartório. Mas se o consumidor entender que há algum problema, inclusive nessa execução, como questões contratuais, ele tem total direito de questionar na Justiça.